#부동산권리분석 이란,
권리관계의 양태(권리관계의 진정성)을 실질적으로 조사º확인º판단하는 일이다.
#저당권 , #전세권 , #질권 , #유치권 , #물권 , #소유권 , #담보권 , #지역권 , #지상권 , #용익물권, #전세권설정 등등등
<권리분석의 필요성>
①부동산등기제도의 미비 : 형식적심사주의와 부동산등기의 공신력 결여
②권리의 하자로 인한 소유권 미확보 : 하자의 예로는 사기 강박에 의한 날인증서교부,위조된 날인 증서나 권리포기증서, 무권대리인에 의해 작성된 증서, 양동인이 법인인 경우 부동산처분권자에게 대표권이 없는 경우
③공법상규제로 인한 이용불능 : 제2종일반거주지역으로 알고 토지를 매입하여 아파트건설을 계획했는데 제1종 전용주거지역으로 판명, 맹지를 취득했는데 건축허가를 못 받는 경우
④피해예방과 손해배상제도의 미비 : 등기의 공신력이 없으며 등기신청 시 등기관의 실질적심사권의 의무를 지니지 않으며, 등기원인에 대한 공증제도 미비
⑤등기능력이 없거나 등기하지 않아도 되는 권리의 존재 :등기능력이 없는 유치권, 등기하지 않아도 되는 법정지상권 등의 존재
*권리
일정한 이익을 향수케 하기 위하여 법이 인정하는 힘
*권원
어떤 법률적 사실 또는 사실행위를 정당하게 해주는 법률상의 원인
<거래사고의 내용>
법률적 측면의 거래사고
①권리의 취득불가능
-매도자와 매수자 사이에 매매계약을 체결한 후 농지취득자격증명서를 받지 못하는 경우에 이전등기를 못하게 되는 경우
②인수불가능
-타인에 의하여 불법점유, 등기사항증명서상의 표시면적과 실제의 면적이 다른 경우, 유치원&점유권 행사
③이용불가능
-공*사법상의 규제나 제한 :그린벨트의 토지를 모르고 구입
-소유자의 권리보다 우선하는 권리 : 지상권, 지역권이 설정된 부동산 구입
④공용수용 대상 부동산의 선의취득
-수용 대상인 사실을 모르고 토지를 취득하는 경우
⑤부적법한 건물의 선의취득
-건축법 등의 규정상 적법하지 않은 건물을 취득
⑥과다하거나 불합리한 세금의 승계 부담
-전소유자의 세금을 부당하게 승계
경제적 측면의 거래사고
①가격,임료의 불합리
②관리비나 순이익이 표준적이 아닌 경우
③수익에 대한 예측을 잘못한 경우
④개발사업에서 입지선정의 실패
⑤최유효이용상태의 오판
⑥유통이 원할하지 않은 부동산의 거래
기술적 측면의 거래사고
①건물의 견고성, 내용연수 등에 대한 판단을 잘못한 경우
②설계, 설비 등이 나쁜 경우
③기술적 요인으로 인해 이용이 순조롭지 못한 경우
*물권
부동산을 직접적이고 배타적으로 지배하여 이익을 얻을 수 있는 권리
ex) 물권의 대상 :특정 물건(대물건)
*채권
특정인의 특정한 행위(급부)를 청구할 수 있는 권리
ex) 채권의 대상 :특정인의 행위(대인권)
<물권의 종류>
1. 점유권 :소유권 등 점유를 정당화시켜주는 본권과는 관계없이 물건을 사실상 지배하고 있는 경우에 점유자에게 주어지는 권리
2. 본권
①소유권(포괄성,항구성) :법률이 정하는 범위 내에서 그 소유물을 사용,수익,처분할 수 있는 권리
②제한물권
A.용익물권
ⓐ지상권 :타인의 토지에 건물 기타 공작물 및 수목을 소유하기 위하여 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리
ⓑ지역권 : 타인의 토지(승역지)를 자기 토지(요역지)의 편익 증진을 위하여 이용할 수 있는 권리
ⓒ전세권 : 타인의 부동산을 점유, 용도에 쫓아 사용*수익 후순위 권리자 또는 기타 채권자보다 우선변제권
(용익물권적 성격+담보물권적인 성격)
B.담보물권
ⓐ유치권 : 점유하고 잇는 물건(동산, 부동산)에 대하여 발생한 채권을 완제받을 때까지 물건의 인도를 거절할 권리
(점유->성립, 점유 상실-> 소멸), 등기 불필요
ⓑ질권 : 금전을 빌려주면서 동산, 유가증권, 권리 등을 질물로 잡고 채무변제 이행 안 할 시에는 질물로부터 우선변제
(동산질권과 권리질권은 인정되나 부동산질권은 인정되지 않음)
ⓒ저당권 : 부동산을 담보로 저당권 설정한 후 채무 변제 이행 안 할 시에는 담보권 실행경매 신청을 통해 우선변제
(근저당권이란 장래 증감 변동하는 다수의 불특정 채권을 담보, 예로는 당좌대월계약 등이 있으며 채무 전부 변제 시 근저당권이 소멸하는 것이 아니라 다시 채무가 발생하며 근저당권의 유용을 반복함)
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